L'assemblea è l'organo che prende le decisioni del condominio. Perché le sue delibere siano valide devono essere rispettate tre cose: una convocazione regolare, i quorum previsti dalla legge e un verbale redatto correttamente. Un errore su uno di questi punti rende la delibera annullabile.
La convocazione
L'avviso di convocazione deve arrivare a ogni condòmino almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione. Va comunicato per iscritto tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att. c.c.) e deve indicare in modo specifico l'ordine del giorno.
L'ordine del giorno vincola
L'assemblea può deliberare solo sui punti all'ordine del giorno. Una decisione presa su un argomento non indicato nell'avviso è annullabile: meglio un ordine del giorno dettagliato che generico.
I quorum: prima e seconda convocazione
I quorum sono di due tipi: quelli costitutivi (quanti condòmini servono perché l'assemblea sia validamente costituita) e quelli deliberativi (quanti voti servono per approvare). L'art. 1136 c.c. distingue tra prima e seconda convocazione.
Prima convocazione
- Costitutivo: intervento della maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi).
- Deliberativo: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Seconda convocazione
- Costitutivo: intervento di un terzo dei condòmini che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi).
- Deliberativo: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi).
Maggioranze qualificate
Alcune decisioni richiedono maggioranze più alte: nomina e revoca dell'amministratore, liti e alcune innovazioni richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi anche in seconda convocazione. Le innovazioni più gravose previste dall'art. 1120 hanno quorum ancora superiori.
Il verbale
Ogni assemblea si conclude con un verbale, trascritto nel registro dei verbali che l'amministratore è tenuto a conservare (art. 1130 n. 7). Un verbale valido riporta:
- Data, luogo e ora, con indicazione di prima o seconda convocazione.
- L'elenco dei presenti e dei deleganti con i rispettivi millesimi.
- La verifica del raggiungimento del quorum costitutivo.
- Per ogni punto: la discussione sintetica, la votazione con favorevoli, contrari e astenuti (e relativi millesimi) e la delibera adottata.
Perché i millesimi nel verbale contano
Senza l'indicazione dei millesimi di favorevoli e contrari è impossibile verificare il raggiungimento del quorum deliberativo. È uno dei motivi più frequenti di annullamento delle delibere.
Impugnazione delle delibere
Il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnare una delibera annullabile davanti al giudice entro 30 giorni, che decorrono dalla delibera per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Le delibere nulle, per oggetto illecito o impossibile, non hanno invece termine di impugnazione.
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Domande frequenti
Quanti giorni prima va convocata l'assemblea?
L'avviso deve pervenire a ogni condòmino almeno 5 giorni prima della data della prima convocazione. Il mancato rispetto del termine rende la delibera annullabile su impugnazione del condòmino non avvisato correttamente.
Cosa succede se non si raggiunge il quorum in prima convocazione?
L'assemblea non è validamente costituita e si procede in seconda convocazione, che ha quorum più bassi. La seconda convocazione si tiene in un giorno diverso, entro dieci giorni dalla prima.
Un condòmino può farsi rappresentare da un delegato?
Sì, con delega scritta. Se i condòmini sono più di venti, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale.
Entro quando si impugna una delibera?
Le delibere annullabili si impugnano entro 30 giorni: dalla data dell'assemblea per chi era presente e dissenziente o astenuto, dalla comunicazione del verbale per gli assenti.