L'assemblea è l'organo che prende le decisioni del condominio. Perché le sue delibere siano valide devono essere rispettate tre cose: una convocazione regolare, i quorum previsti dalla legge e un verbale redatto correttamente. Un errore su uno di questi punti rende la delibera annullabile.
La convocazione
L'avviso di convocazione deve arrivare a ogni condòmino almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione. Va comunicato per iscritto tramite raccomandata, PEC, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att. c.c.) e deve indicare in modo specifico l'ordine del giorno.
L'ordine del giorno vincola
L'assemblea può deliberare solo sui punti all'ordine del giorno. Una decisione presa su un argomento non indicato nell'avviso è annullabile: meglio un ordine del giorno dettagliato che generico.
I quorum: prima e seconda convocazione
I quorum sono di due tipi: quelli costitutivi (quanti condòmini servono perché l'assemblea sia validamente costituita) e quelli deliberativi (quanti voti servono per approvare). L'art. 1136 c.c. distingue tra prima e seconda convocazione.
Prima convocazione
- Costitutivo: intervento della maggioranza dei condòmini che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio (667 millesimi).
- Deliberativo: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Seconda convocazione
- Costitutivo: intervento di un terzo dei condòmini che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi).
- Deliberativo: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (334 millesimi).
Maggioranze qualificate
Alcune decisioni richiedono maggioranze più alte: nomina e revoca dell'amministratore, liti e alcune innovazioni richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi anche in seconda convocazione. Le innovazioni più gravose previste dall'art. 1120 hanno quorum ancora superiori.
Il verbale
Ogni assemblea si conclude con un verbale, trascritto nel registro dei verbali che l'amministratore è tenuto a conservare (art. 1130 n. 7). Un verbale valido riporta:
- Data, luogo e ora, con indicazione di prima o seconda convocazione.
- L'elenco dei presenti e dei deleganti con i rispettivi millesimi.
- La verifica del raggiungimento del quorum costitutivo.
- Per ogni punto: la discussione sintetica, la votazione con favorevoli, contrari e astenuti (e relativi millesimi) e la delibera adottata.
Perché i millesimi nel verbale contano
Senza l'indicazione dei millesimi di favorevoli e contrari è impossibile verificare il raggiungimento del quorum deliberativo. È uno dei motivi più frequenti di annullamento delle delibere.
Impugnazione delle delibere
Il condòmino assente, dissenziente o astenuto può impugnare una delibera annullabile davanti al giudice entro 30 giorni, che decorrono dalla delibera per i presenti e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Le delibere nulle, per oggetto illecito o impossibile, non hanno invece termine di impugnazione.
Come Nexia gestisce l'assemblea
In Nexia Home convochi in blocco via email con l'ordine del giorno (il canale PEC è predisposto ed è in fase di attivazione), gestisci deleghe e presenze, calcoli i quorum in automatico durante la votazione e generi il verbale pronto da archiviare. Niente conteggi millesimali a mano nel momento più delicato.
