La morosità è il problema numero uno della gestione condominiale: le spese vanno pagate ai fornitori anche se un condòmino non versa la sua quota. La legge dà all'amministratore strumenti rapidi per recuperare, ma vanno usati con metodo e nei tempi giusti.
Il primo passo: il sollecito
Prima di ogni azione legale conviene un sollecito scritto, che ricordi l'importo dovuto, le rate scadute e un termine per pagare. È un passaggio utile a documentare la messa in mora e spesso sufficiente a risolvere i casi di semplice dimenticanza.
Il decreto ingiuntivo (art. 63 disp. att. c.c.)
Se il sollecito non basta, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea. È lo strumento più forte del condominio: non occorre attendere la definitività del provvedimento per procedere al recupero.
L'obbligo di agire
L'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione delle quote entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è maturato, salvo che ne sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.
La sospensione dei servizi comuni
Per il condòmino in mora da oltre sei mesi, l'amministratore può sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato, dove tecnicamente possibile. È una misura di pressione prevista dalla legge, da applicare con prudenza e nei limiti tecnici e di sicurezza.
Chi risponde del debito: la solidarietà
Chi acquista un'unità immobiliare risponde in solido con il venditore per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Per questo, in fase di compravendita, è prassi richiedere all'amministratore la liberatoria sullo stato dei pagamenti.
Attenzione ai termini
I contributi condominiali si prescrivono in cinque anni. Lasciar accumulare morosità senza agire non solo mette in crisi la cassa, ma rischia di rendere inesigibili i crediti più vecchi.
Perché la morosità pesa sul rendiconto
Finché il moroso non paga, la spesa resta a carico del condominio. In sede di rendiconto la morosità va evidenziata: sono i crediti verso i condòmini a spiegare la differenza tra un bilancio formalmente a posto e una cassa in sofferenza.
Come Nexia tiene sotto controllo le morosità
In Nexia Home ogni rata ha il suo stato di pagamento in tempo reale: vedi chi è in regola e chi è indietro, generi solleciti automatici e prepari lo stato di ripartizione da allegare al decreto ingiuntivo. La morosità smette di essere una sorpresa di fine anno.
Domande frequenti
Da quando un condòmino è considerato moroso?
Dal mancato pagamento entro la scadenza della rata deliberata dall'assemblea. Da quel momento decorrono gli interessi e l'amministratore può attivare il recupero, fino al decreto ingiuntivo.
Serve una delibera assembleare per fare il decreto ingiuntivo?
No. L'amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo in base allo stato di ripartizione già approvato dall'assemblea, senza bisogno di una specifica autorizzazione a procedere contro il singolo moroso.
Si può sospendere il riscaldamento a un moroso?
La legge consente di sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato al condòmino moroso da oltre sei mesi, nei limiti in cui è tecnicamente possibile e senza pregiudicare la sicurezza.
Chi paga se il moroso vende l'appartamento?
L'acquirente è obbligato in solido con il venditore per le quote dell'anno in corso e di quello precedente. Per i debiti più vecchi risponde chi era proprietario quando sono maturati.