Il riparto millesimale è il criterio con cui le spese di un condominio vengono suddivise tra i condòmini in proporzione al valore della loro proprietà. È il cuore della contabilità condominiale: da un riparto corretto dipendono rate giuste e assemblee senza contestazioni.
Cosa sono i millesimi
I millesimi esprimono il valore di ogni unità immobiliare rispetto all'intero edificio, che vale sempre 1.000. Un appartamento con 45 millesimi rappresenta quindi il 4,5% del fabbricato. I valori sono raccolti nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.).
Le tabelle non sono uniche: accanto alla tabella di proprietà generale esistono tabelle specifiche per gruppi di spesa (scale, ascensore, riscaldamento, acqua), perché non tutte le spese si dividono allo stesso modo.
I criteri di ripartizione (art. 1123 c.c.)
Il Codice civile fissa tre criteri fondamentali:
- In proporzione ai millesimi di proprietà: è la regola generale per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni.
- In base all'uso: le spese per i servizi di cui i condòmini si servono in misura diversa si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
- Per gruppi: se una parte comune serve soltanto ad alcuni condòmini, la relativa spesa grava solo su di loro.
A questi si aggiungono i criteri specifici di legge, come la ripartizione delle scale e degli ascensori (art. 1124 c.c., per metà in base ai millesimi e per metà in base all'altezza di piano) e del lastrico solare in uso esclusivo (art. 1126 c.c.).
Come si calcola: esempio pratico
La formula è semplice: quota del condòmino = spesa totale × (millesimi dell'unità / 1.000).
- 1
Individua la spesa e la tabella corretta
Prendi l'importo da ripartire, ad esempio 10.000 euro di manutenzione della facciata, e scegli la tabella giusta (qui la tabella di proprietà generale).
- 2
Applica i millesimi di ogni unità
Per un appartamento con 45 millesimi: 10.000 × 45 / 1.000 = 450 euro. Ripeti il calcolo per ogni unità dell'edificio.
- 3
Verifica la quadratura
La somma di tutte le quote deve dare esattamente 10.000 euro. Se non torna, c'è un errore nei millesimi o negli arrotondamenti.
L'errore più comune
Usare la tabella sbagliata. Le spese dell'ascensore non si dividono con la tabella di proprietà, ma con la tabella ascensore. Applicare la tabella errata è la causa numero uno delle contestazioni in assemblea.
Tabelle diverse per spese diverse
In pratica un condominio gestisce più tabelle in parallelo, ciascuna per un tipo di spesa:
- Proprietà generale: spese sull'intero edificio (facciata, tetto, amministrazione).
- Scale e ascensore: solo i condòmini serviti, con il criterio dell'art. 1124.
- Riscaldamento centralizzato: quota fissa più consumo effettivo (contabilizzazione).
- Acqua: per millesimi di consumo o a contatore, secondo il regolamento.
Come Nexia Home™ automatizza il riparto
In Nexia Home™ le tabelle millesimali sono associate ai gruppi di spesa: quando registri una fattura scegli la tabella e il riparto si calcola da solo, con quadratura garantita e arrotondamenti gestiti. Le quote finiscono nelle rate dei condòmini senza un solo calcolo manuale, e ogni condòmino vede il dettaglio nel proprio portale.
Buona pratica
Rivedi le tabelle millesimali quando cambiano le proprietà (frazionamenti, fusioni, cambi di destinazione d'uso): tabelle disallineate producono riparti sbagliati anche se il software calcola tutto correttamente.
