Il riparto millesimale è il criterio con cui le spese di un condominio vengono suddivise tra i condòmini in proporzione al valore della loro proprietà. È il cuore della contabilità condominiale: da un riparto corretto dipendono rate giuste e assemblee senza contestazioni.
Cosa sono i millesimi
I millesimi esprimono il valore di ogni unità immobiliare rispetto all'intero edificio, che vale sempre 1.000. Un appartamento con 45 millesimi rappresenta quindi il 4,5% del fabbricato. I valori sono raccolti nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.).
Le tabelle non sono uniche: accanto alla tabella di proprietà generale esistono tabelle specifiche per gruppi di spesa (scale, ascensore, riscaldamento, acqua), perché non tutte le spese si dividono allo stesso modo.
I criteri di ripartizione (art. 1123 c.c.)
Il Codice civile fissa tre criteri fondamentali:
- In proporzione ai millesimi di proprietà: è la regola generale per le spese di conservazione e godimento delle parti comuni.
- In base all'uso: le spese per i servizi di cui i condòmini si servono in misura diversa si ripartiscono in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
- Per gruppi: se una parte comune serve soltanto ad alcuni condòmini, la relativa spesa grava solo su di loro.
A questi si aggiungono i criteri specifici di legge, come la ripartizione delle scale e degli ascensori (art. 1124 c.c., per metà in base ai millesimi e per metà in base all'altezza di piano) e del lastrico solare in uso esclusivo (art. 1126 c.c.).
Come si calcola: esempio pratico
La formula è semplice: quota del condòmino = spesa totale × (millesimi dell'unità / 1.000).
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Individua la spesa e la tabella corretta
Prendi l'importo da ripartire, ad esempio 10.000 euro di manutenzione della facciata, e scegli la tabella giusta (qui la tabella di proprietà generale).
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Applica i millesimi di ogni unità
Per un appartamento con 45 millesimi: 10.000 × 45 / 1.000 = 450 euro. Ripeti il calcolo per ogni unità dell'edificio.
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Verifica la quadratura
La somma di tutte le quote deve dare esattamente 10.000 euro. Se non torna, c'è un errore nei millesimi o negli arrotondamenti.
L'errore più comune
Usare la tabella sbagliata. Le spese dell'ascensore non si dividono con la tabella di proprietà, ma con la tabella ascensore. Applicare la tabella errata è la causa numero uno delle contestazioni in assemblea.
Tabelle diverse per spese diverse
In pratica un condominio gestisce più tabelle in parallelo, ciascuna per un tipo di spesa:
- Proprietà generale: spese sull'intero edificio (facciata, tetto, amministrazione).
- Scale e ascensore: solo i condòmini serviti, con il criterio dell'art. 1124.
- Riscaldamento centralizzato: quota fissa più consumo effettivo (contabilizzazione).
- Acqua: per millesimi di consumo o a contatore, secondo il regolamento.
Come Nexia Home™ automatizza il riparto
In Nexia Home™ le tabelle millesimali sono associate ai gruppi di spesa: quando registri una fattura scegli la tabella e il riparto si calcola da solo, con quadratura garantita e arrotondamenti gestiti. Le quote finiscono nelle rate dei condòmini senza un solo calcolo manuale, e ogni condòmino vede il dettaglio nel proprio portale.
Buona pratica
Rivedi le tabelle millesimali quando cambiano le proprietà (frazionamenti, fusioni, cambi di destinazione d'uso): tabelle disallineate producono riparti sbagliati anche se il software calcola tutto correttamente.
Domande frequenti
Chi approva le tabelle millesimali?
Le tabelle allegate al regolamento contrattuale si approvano all'unanimità o si accettano al momento dell'acquisto. Le tabelle d'uso possono essere approvate o rettificate dall'assemblea con le maggioranze di legge.
Si possono modificare le tabelle millesimali?
Sì. Possono essere rettificate all'unanimità oppure, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., con la maggioranza prevista quando c'è un errore o quando, per mutate condizioni dell'edificio, il valore di un'unità risulta alterato di oltre un quinto.
Cosa succede se un millesimo è sbagliato?
I riparti basati su millesimi errati sono impugnabili. È bene far verificare le tabelle da un tecnico e correggerle prima di deliberare spese importanti, per evitare contenziosi.
Le spese dell'ascensore le paga anche chi abita al piano terra?
Per l'installazione e la manutenzione straordinaria di norma sì, in quanto parte comune, salvo diverse pattuizioni. Per la manutenzione ordinaria e l'uso si applica l'art. 1124, che tiene conto anche dell'altezza di piano.