Il condominio, pur non avendo personalità giuridica né producendo reddito proprio, è un sostituto d'imposta: quando paga alcune categorie di fornitori deve trattenere una ritenuta del 4%, versarla allo Stato e certificarla. È un obbligo automatico, che non dipende dalla volontà dell'amministratore, e riguarda la maggior parte dei condomini italiani almeno una volta l'anno.
Perché il condominio applica una ritenuta
L'art. 25-ter del DPR 600/1973 impone al condominio, in qualità di sostituto d'imposta, di operare una ritenuta a titolo di acconto del 4% sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o di servizi, anche se resi da soggetti che operano in forma d'impresa. La ritenuta non è un costo aggiuntivo per il condominio: è un anticipo dell'imposta che il fornitore dovrà comunque versare, semplicemente prelevato alla fonte.
A chi si applica il 4%
La ritenuta riguarda i corrispettivi per appalti di opere e servizi: tipicamente imprese di pulizie, manutentori, ditte edili, giardinieri, imprese che eseguono lavori sulle parti comuni.
Cosa resta fuori dal 4%
La ritenuta del 4% non si applica ai compensi dei professionisti (avvocato, ingegnere, commercialista), che seguono la ritenuta ordinaria del 20% con codici tributo diversi, né alle semplici forniture di beni senza una componente di servizio o opera.
Come si calcola
La base di calcolo è il corrispettivo dovuto al fornitore per la prestazione, al netto dell'IVA. Su questo importo si applica il 4%: ad esempio, su una fattura di 1.000 euro più IVA per lavori di manutenzione, la ritenuta è di 40 euro, che il condominio trattiene e non versa al fornitore, ma allo Stato.
Dalla fattura al versamento
Il percorso della ritenuta segue sempre gli stessi passaggi:
- 1
Registra la fattura del fornitore
Verifica se la prestazione rientra tra gli appalti di opere o servizi soggetti a ritenuta e calcola il 4% sull'imponibile.
- 2
Versa la ritenuta con F24
Il versamento avviene con modello F24, usando il codice tributo 1019 per i fornitori soggetti a IRPEF (ditte individuali, persone fisiche) o 1020 per i soggetti IRES (società), entro il giorno 16 del mese successivo al pagamento.
- 3
Rilascia la Certificazione Unica
Ogni anno il condominio certifica al fornitore i corrispettivi pagati e le ritenute operate nell'anno precedente, con scadenza ordinaria al 16 marzo.
- 4
Presenta il modello 770
Entro il 31 ottobre dell'anno successivo il condominio riepiloga in via telematica tutte le ritenute operate e versate nell'anno, di norma tramite un intermediario abilitato.
La soglia dei 500 euro
Se l'ammontare delle ritenute operate non raggiunge complessivamente 500 euro, il versamento può essere rinviato rispetto alla scadenza mensile ordinaria, ma va comunque effettuato entro il 16 giugno e il 16 dicembre di ogni anno: la soglia sposta la scadenza, non elimina l'obbligo.
Cosa NON è la ritenuta d'acconto
È bene chiarire un equivoco comune: la ritenuta non è una tassa in più che il condominio paga di tasca propria. È una trattenuta sul compenso del fornitore, che quest'ultimo recupererà in sede di dichiarazione dei redditi come credito d'imposta, avendo già versato lo Stato in anticipo tramite il condominio.
Come Nexia Home automatizza la ritenuta
In Nexia Home la ritenuta d'acconto si calcola automaticamente dalla fattura registrata, senza calcoli a mano: il sistema prepara il modello F24 con i codici tributo corretti, genera le Certificazioni Uniche per ogni fornitore e predispone il modello 770 annuale, alimentando lo scadenzario fiscale con gli alert delle scadenze.
