Il conguaglio condominiale è il calcolo che chiude ogni esercizio: confronta le spese realmente sostenute con quanto ciascun condòmino ha già versato a titolo di rate preventive, e determina chi deve integrare e a chi spetta un rimborso. Non è una spesa in più, ma un aggiustamento tra preventivo e consuntivo.
Da dove nasce il conguaglio
Il conguaglio non ha una norma dedicata nel Codice civile: discende dall'approvazione del rendiconto condominiale, disciplinato dall'art. 1130-bis c.c. Durante l'anno i condòmini versano le rate calcolate sul preventivo, cioè su una stima. A fine gestione il rendiconto consuntivo fotografa le spese reali: la differenza tra stima e realtà è, appunto, il conguaglio.
Quando si fa il conguaglio
Il momento naturale è la chiusura dell'esercizio, quando l'amministratore presenta il rendiconto consuntivo all'assemblea. Solo dopo l'approvazione del rendiconto il conguaglio diventa esigibile: prima di quel momento resta un calcolo provvisorio, perché l'assemblea potrebbe chiedere correzioni o chiarimenti prima di approvare.
Conguaglio non è sinonimo di rata straordinaria
Il conguaglio nasce sempre dal confronto preventivo/consuntivo di una gestione ordinaria o di un lavoro già deliberato. Una nuova spesa non prevista nel preventivo non è un conguaglio: richiede una delibera assembleare a sé.
Come si calcola
Il calcolo segue sempre la stessa logica, condòmino per condòmino:
- 1
Totalizza le spese reali per categoria
Raggruppa le spese effettivamente sostenute nell'esercizio per categoria (ordinaria, straordinaria, singoli fondi), così da poter applicare la tabella millesimale corretta a ciascun gruppo.
- 2
Riparti le spese reali con le tabelle giuste
Applica a ogni categoria di spesa la tabella millesimale pertinente (proprietà generale, scale, ascensore, acqua) per ottenere la quota consuntiva di ciascun condòmino.
- 3
Confronta con le rate già versate
Somma le rate preventive già addebitate allo stesso condòmino nello stesso periodo, sulle stesse tabelle.
- 4
Calcola la differenza
Quota consuntiva meno rate preventive versate: se il risultato è positivo il condòmino deve integrare (conguaglio a debito), se è negativo ha un credito (conguaglio a credito).
Conguaglio a debito e conguaglio a credito
Chi ha versato meno di quanto dovuto riceve una rata di conguaglio a debito, con una scadenza per il pagamento. Chi ha versato più del dovuto matura un credito: di norma viene compensato sulle rate successive, oppure rimborsato se il condòmino lo richiede e la cassa lo consente.
La morosità distorce il conguaglio
Se un condòmino è moroso sulle rate preventive, il conguaglio a debito si somma al pregresso non versato. Prima di generare le rate di conguaglio conviene sempre controllare la posizione di ciascun condòmino, non solo il calcolo teorico.
Il conguaglio in caso di cambio di proprietà
Se un'unità immobiliare è stata venduta durante l'esercizio, il conguaglio va imputato in base al criterio di competenza temporale: le spese di competenza del periodo in cui l'unità era di proprietà del venditore restano a suo carico, quelle successive al nuovo proprietario, salvo diverso accordo tra le parti riportato nell'atto di compravendita. È uno dei motivi per cui la richiesta di liberatoria all'amministratore, prima del rogito, è così importante.
Gli errori più comuni
- Calcolare il conguaglio su un'unica tabella millesimale invece di distinguere le spese per gruppo (proprietà, scale, ascensore, acqua).
- Generare le rate di conguaglio prima che il rendiconto sia stato approvato dall'assemblea.
- Non tenere conto della morosità pregressa nel confronto tra dovuto e versato.
- Dimenticare il criterio di competenza temporale nei passaggi di proprietà durante l'esercizio.
Come Nexia Home calcola il conguaglio
In Nexia Home il conguaglio nasce automaticamente dal confronto tra il preventivo e il consuntivo dello stesso esercizio, applicando le tabelle millesimali corrette per ogni categoria di spesa. Il sistema genera direttamente le rate di conguaglio, a debito o a credito, e stampa il prospetto da allegare al rendiconto: nessun ricalcolo manuale condòmino per condòmino.
